2026, l’année où le marché a changé de cap
En 2026, le marché immobilier français est passé d’une reprise fragile à un nouveau coup de frein : les taux de crédit remontent depuis juin, les prix de l’ancien reculent légèrement et la production de crédits se contracte. Pour un acheteur, cela ne ferme pas la porte, mais cela rend le montage du dossier plus décisif que jamais.
Les chiffres clés à retenir fin septembre 2026 :
- 3,31 % : taux moyen des crédits immobiliers en août 2026, contre 3,16 % en décembre 2025 (Observatoire Crédit Logement/CSA).
- -0,8 % : évolution des prix des logements anciens sur un an au 2e trimestre 2026 (Insee, indice Notaires-Insee).
- 958 000 : nombre de ventes de logements anciens sur les douze mois achevés fin juin 2026, un volume stable depuis le début de l’année (Insee).
- 2,50 % : taux de dépôt de la BCE depuis le 16 septembre 2026, après deux hausses dans l’année (Banque de France).
Le principal choc est venu de l’extérieur. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la guerre au Moyen-Orient a aggravé un contexte national déjà marqué par les incertitudes politiques et budgétaires, et les banques ont repris leurs hausses de barèmes à partir de juin. Cet article fait le point, sources à l’appui, sur les taux, les prix, les règles d’octroi, les aides et les perspectives, puis donne des conseils concrets pour financer votre projet dans ce contexte.
Taux de crédit immobilier : la remontée depuis juin 2026
Les taux ont remonté d’environ 0,1 à 0,4 point depuis le printemps 2026, et les courtiers anticipent une poursuite de la hausse jusqu’à la fin de l’année. Après un plateau autour de 3,23 % entre février et juin, le taux moyen mesuré par l’Observatoire Crédit Logement/CSA a gagné 3 points de base par mois pour atteindre 3,31 % en août (source).
| Durée | Taux moyen août 2026 (Crédit Logement/CSA) | Taux moyen septembre 2026 (Vousfinancer) | Taux d’usure au 1er octobre 2026 |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,14 % | 3,50 % | 4,68 % |
| 20 ans | 3,27 % | 3,60 % | 5,40 % |
| 25 ans | 3,35 % | 3,70 % | 5,40 % |
Taux nominaux hors assurance. Sources : Observatoire Crédit Logement/CSA, Meilleurtaux / Vousfinancer. L’écart entre les deux colonnes vient du décalage d’un mois et des méthodes : l’Observatoire mesure les prêts effectivement accordés, les courtiers les conditions du moment.
Pourquoi les taux remontent
- La BCE resserre sa politique monétaire. Elle a relevé ses taux directeurs en juin puis le 10 septembre 2026 ; le taux de dépôt est passé de 2,00 % à 2,50 % (Banque de France). La prochaine décision est attendue le 29 octobre 2026.
- L’OAT à 10 ans dépasse 4 %. Le rendement de la dette française est passé de 3,53 % en moyenne en janvier à 4,43 % le 10 septembre 2026, un record depuis 2008 selon les données de l’Agence France Trésor reprises par Pretto. Les banques se refinancent à des conditions proches de ce taux.
- L’énergie et les finances publiques pèsent. Les tensions entre l’Iran et les États-Unis ont fait grimper le pétrole, et la Commission européenne prévoit un déficit public français de 5,1 % du PIB en 2026 (Pretto).
Les banques ont d’abord amorti le choc en rognant leurs marges, rappelle l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Elles ne le font plus : fin septembre, les barèmes standards des banques partenaires de Meilleurtaux atteignent 3,86 % en moyenne avant négociation, contre 3,69 % début septembre.
Le taux d’usure, un risque à surveiller
Le taux d’usure est le TAEG maximal autorisé : intérêts, assurance emprunteur et frais compris. Au 1er octobre 2026, il passe de 5,29 % à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus. Mais il est calculé sur les mois précédents, donc il suit la hausse des barèmes avec retard.
Exemple cité par Vousfinancer : un couple empruntant 200 000 € sur 20 ans à 3,80 %, avec une assurance à 0,40 %, 2 000 € de frais de dossier et 2 600 € de garantie, obtient un TAEG de 5,46 %. Ce prêt dépasse le plafond et ne peut pas être accordé. Les emprunteurs de plus de 50 ans, dont l’assurance coûte plus cher, sont les plus exposés (Meilleurtaux). Une délégation d’assurance bien négociée peut faire repasser un dossier sous le seuil.
Des prêts de plus en plus longs
Pour boucler leurs plans de financement, les ménages allongent la durée. En août 2026, la durée moyenne des prêts accordés atteint 252 mois (21 ans), et 49,3 % des prêts sont signés sur 25 ans ou plus, contre 46,8 % en 2025 (Observatoire Crédit Logement/CSA).
Impact concret, selon un exemple de Pretto : pour 250 000 € sur 20 ans, passer de 3,44 % à 3,94 % fait monter la mensualité d’environ 1 442 € à 1 507 €. À mensualité constante, la capacité d’emprunt baisse d’environ 10 000 €.
Prix de l’immobilier : un léger repli, surtout pour les maisons
Les prix des logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an au 2e trimestre 2026, et de 1,0 % sur le seul trimestre, selon l’indice Notaires-Insee publié le 8 septembre 2026 (Insee). Ce n’est pas un krach : la correction de 2023-2024 avait été bien plus forte (jusqu’à -5,2 % sur un an début 2024), et les prix étaient repartis légèrement à la hausse en 2025.
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Le détail montre un marché à deux vitesses :
- Les maisons baissent davantage : -1,3 % sur un an, contre -0,1 % pour les appartements (Insee).
- La province recule plus que l’Île-de-France : -1,0 % sur un an en province, -0,3 % en Île-de-France.
- Paris résiste : les prix des appartements y gagnent encore 0,6 % sur un an. Selon les Notaires du Grand Paris, un appartement ancien parisien se vendait en moyenne 9 530 €/m² en avril 2026 (+0,4 % en un an).
Pour un acheteur, ce contexte ouvre une marge de négociation, surtout sur les maisons et en périphérie. Mais la baisse des prix ne compense pas la hausse des taux : selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le coût des opérations financées a progressé de 3,1 % sur les huit premiers mois de 2026, deux fois plus vite que les revenus des emprunteurs (+1,5 %). Le coût d’un achat atteint ainsi 4,2 années de revenus en août 2026, un niveau qui reste toutefois inférieur à celui de 2021-2022.
Précision importante : dans plusieurs départements, la hausse des droits de mutation (frais de notaire) votée pour 2025 et 2026 renchérit le coût total de l’achat, ce qui absorbe une partie du gain obtenu sur le prix.
Ventes et crédits : le volume stagne, la production de crédits recule
Le nombre de ventes de logements anciens plafonne autour de 958 000 sur douze mois fin juin 2026, loin du record de 1,25 million de 2021 (Insee). La reprise entamée fin 2024 s’est arrêtée au début de 2026 : les ventes ne représentent plus que 2,5 % du parc de logements, contre 3,3 % au point haut de 2021.
Le crédit décroche plus nettement. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la production de crédits immobiliers de juin à août 2026 est inférieure de 16,8 % à celle de la même période de 2025, et le nombre de prêts accordés recule de 14,5 %. Un an plus tôt, ces mêmes indicateurs progressaient de plus de 30 %. L’Observatoire parle d’un marché du crédit « engagé sur le chemin de la récession ».
En Île-de-France, les Notaires du Grand Paris décrivent une reprise « fragile et dépourvue de véritable élan » : 29 680 ventes entre février et avril 2026, soit 3 % de moins qu’un an plus tôt, mais 19 % de plus qu’il y a deux ans.
Ce que cela change pour vous : moins d’acheteurs financés signifie des vendeurs plus enclins à négocier. Les profils capables de présenter un plan de financement solide rapidement ont un vrai avantage.
Conditions d’octroi : les règles du HCSF restent inchangées, mais la marge se réduit
Le 15 septembre 2026, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a maintenu ses deux règles : un taux d’endettement de 35 % maximum, assurance emprunteur comprise, et une durée de prêt de 25 ans maximum. Ces normes s’imposent aux banques depuis le 1er janvier 2022 (HCSF, mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers).
| Règle | Plafond en 2026 | Exception possible |
|---|---|---|
| Taux d’endettement | 35 % des revenus nets, assurance comprise | Dérogation dans la limite de 20 % des prêts de chaque banque par trimestre |
| Durée du prêt | 25 ans | 27 ans en VEFA, construction ou achat avec travaux lourds (différé d’amortissement) |
| Répartition des dérogations | Au moins 70 % pour la résidence principale | Dont au moins 30 % pour les primo-accédants |
La marge de dérogation se remplit. Selon les chiffres du HCSF relayés par Actual Immo, les banques ont utilisé 18,1 % de leur production en dérogation au 2e trimestre 2026, contre 15,7 % début 2025, pour un plafond de 20 %. Le taux d’effort moyen atteint 30,9 % et la durée moyenne 22,7 ans en juin 2026. Pour les investisseurs locatifs, qui ne font pas partie des publics prioritaires, la place disponible est particulièrement réduite.
Combien pouvez-vous rembourser par mois ? Avec la règle des 35 %, la mensualité maximale (assurance comprise, tous crédits confondus) est de :
| Revenus nets du foyer | Mensualité maximale |
|---|---|
| 2 000 € | 700 € |
| 3 500 € | 1 225 € |
| 5 000 € | 1 750 € |
| 7 000 € | 2 450 € |
Un crédit auto ou un crédit à la consommation en cours réduit d’autant cette capacité. Exemple : un couple gagnant 4 000 € nets avec une mensualité immobilière de 1 400 € est à 35 % ; un crédit auto de 250 € le fait passer à 41,2 % (Actual Immo).
Au-delà du ratio, les banques regardent le « reste à vivre », la stabilité professionnelle, l’apport et l’épargne restante après l’achat. En 2026, un débat parlementaire porte d’ailleurs sur l’intégration du reste à vivre dans les normes du HCSF, avec une proposition de loi déposée le 14 avril 2026, sans changement à ce jour.
Aides et frais d’achat en 2026 : le PTZ élargi, les frais de notaire en hausse
Le prêt à taux zéro (PTZ) est l’aide la plus puissante pour un premier achat en 2026 : il finance jusqu’à 50 % d’un appartement neuf, sans intérêts ni frais de dossier, partout en France. Depuis le 1er avril 2025, il couvre de nouveau les maisons individuelles neuves et toutes les zones géographiques, et ce jusqu’au 31 décembre 2027 (Service Public).
| Type de bien | Part de l’opération financée par le PTZ | Zones concernées |
|---|---|---|
| Appartement neuf | 20 à 50 % selon les revenus | Toute la France |
| Maison individuelle neuve | 10 à 30 % selon les revenus | Toute la France |
| Logement ancien avec travaux (au moins 25 % du coût total) | Selon barème | Zones B2 et C |
Conditions principales : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années, respecter un plafond de revenus (revenu fiscal de référence de l’année N-2) qui dépend de la zone et de la taille du foyer, et compléter le PTZ par au moins un autre prêt. Le montant exact se calcule avec le simulateur de l’ANIL. Le décret de référence est le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025.
Intérêt pour votre plan de financement : le PTZ fait baisser le coût moyen du crédit. Dans un contexte de taux à 3,5-3,7 %, une part à 0 % allège la mensualité et aide à rester sous les 35 % d’endettement.
Frais de notaire : attention à la hausse des droits de mutation
Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances autorise les départements à relever de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), jusqu’à 5 % du prix, pour les ventes conclues jusqu’en 2028 (Service Public). La grande majorité des départements l’ont fait : dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent désormais environ 7 à 8,5 % du prix.
Deux bonnes nouvelles :
- Les primo-accédants sont exonérés de la hausse s’ils achètent leur résidence principale et s’engagent à l’occuper au moins 5 ans (Meilleurtaux).
- Dans le neuf, les frais restent réduits, autour de 2 à 3 % du prix, car seule une taxe de publicité foncière de 0,715 % s’applique.
Investissement locatif : DPE et nouvelle fiscalité changent la donne
En 2026, un investissement locatif se juge autant sur son diagnostic de performance énergétique (DPE) et sa fiscalité que sur son prix. Le calendrier d’interdiction de louer les passoires thermiques avance, pendant qu’une réforme du calcul du DPE a reclassé des centaines de milliers de logements.
| Classe DPE | Location d’un logement en métropole |
|---|---|
| G | Interdite pour tout nouveau bail ou renouvellement depuis le 1er janvier 2025 |
| F | Autorisée avec loyer gelé ; interdite à partir du 1er janvier 2028 |
| E | Autorisée ; interdite à partir du 1er janvier 2034 |
Calendrier issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 ; en outre-mer, les échéances sont décalées.
La réforme du DPE au 1er janvier 2026. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Selon le ministère de l’Économie, environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent ainsi du statut de passoire énergétique, sans travaux, et aucune étiquette ne peut baisser. Les DPE établis avant 2026 peuvent être mis à jour gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Avant d’acheter un bien chauffé à l’électricité, demandez donc un DPE actualisé : il peut changer la valeur et la rentabilité du bien.
La fiscalité en 2026. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, a apporté trois changements majeurs, selon l’analyse de JD2M :
- Un statut du bailleur privé pour la location nue (dispositif « Jeanbrun ») : un amortissement annuel de 3 % à 4 % selon le niveau de loyer, plafonné à 10 700 € par foyer, réservé aux appartements neufs ou anciens avec au moins 20 % de travaux, loués au moins 9 ans à loyer plafonné.
- Le LMNP est maintenu : l’amortissement au régime réel reste entier, mais les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente depuis février 2025.
- Les prélèvements sociaux montent de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus de location meublée.
Côté crédit, l’investisseur est le profil le plus pénalisé par les normes HCSF : il ne fait pas partie des publics prioritaires pour les dérogations au taux d’endettement. Un dossier d’investissement doit donc être particulièrement bien construit, avec un apport solide et une rentabilité démontrée.
Perspectives fin 2026 – 2027 : des taux proches de 4 %, un marché attentiste
Le scénario le plus partagé par les courtiers est une poursuite de la hausse des taux jusqu’à la fin de 2026, vers 4 % pour les barèmes standards, avec un volume de ventes en léger recul. Meilleurtaux juge que « tout plaide » pour la poursuite de la hausse et estime qu’un passage au-dessus de 4 % pourrait exclure environ 20 % des emprunteurs actuels, sauf apport plus important. Pour Pretto, 4 % pourrait devenir un taux de marché avant d’être un taux pour tous : les meilleurs profils continueraient d’obtenir des conditions plus favorables.
| Scénario | Ce qui le déclencherait | Effet attendu sur le crédit |
|---|---|---|
| Central : hausse modérée | Inflation autour de 3 % en 2026, BCE prudente, OAT au-dessus de 4 % | Barèmes vers 3,8-4 % d’ici fin 2026 ; les bons dossiers restent sous ce niveau |
| Défavorable : blocages | Nouvelle hausse de la BCE, tension budgétaire, pétrole au-dessus de 100 $ | Taux au-delà de 4 %, refus liés au taux d’usure, notamment pour les emprunteurs âgés |
| Favorable : détente en 2027 | Reflux de l’inflation vers 2 %, budget 2027 jugé crédible par les marchés | Retour progressif vers 3 % sur 20 ans à partir de mi-2027 |
Les prochaines dates à surveiller :
- 29 octobre 2026 : prochaine décision de politique monétaire de la BCE (Banque de France). La BCE prévoit une inflation de 3 % en 2026, puis 2,5 % en 2027.
- 24 novembre 2026 : publication de l’indice Notaires-Insee du 3e trimestre (Insee).
- 1er janvier 2027 : prochaine révision trimestrielle du taux d’usure.
- Projet de loi de finances pour 2027 et élection présidentielle de 2027 : deux sources d’incertitude pour les marchés obligataires, et donc pour les taux.
Côté volumes, la Fnaim a révisé ses prévisions en juin 2026 et anticipe environ 900 000 à 920 000 ventes sur l’année, soit un recul de 5 à 6 % par rapport à 2025. Son président parle d’un « recul momentané » plutôt que d’une récession.
Faut-il attendre ? Attendre 2027 revient à parier que la baisse des prix compensera la hausse du coût du crédit, ce que personne ne peut garantir. Sur 250 000 € empruntés sur 20 ans, un demi-point de taux en plus représente environ 15 000 € d’intérêts supplémentaires, alors qu’une baisse de prix de 1 % sur un bien de 300 000 € ne fait gagner que 3 000 €.
Pourquoi passer par un courtier en 2026, et comment préparer votre dossier
En 2026, la différence ne se fait plus sur le taux affiché mais sur le dossier : selon Meilleurtaux, l’écart de taux entre un profil « limite » et un profil recherché par les banques atteint près de 1 point, soit plusieurs milliers d’euros sur 200 000 € empruntés. Trois raisons rendent un courtier particulièrement utile cette année :
- Chaque banque a sa propre marge de dérogation HCSF, calculée par trimestre. Un courtier sait quel établissement a encore de la place pour un dossier au-delà de 35 % d’endettement, surtout en fin de trimestre.
- Le taux d’usure peut bloquer un dossier même avec un taux nominal correct. Optimiser l’assurance emprunteur et les frais de garantie permet de rester sous le plafond.
- Les banques ne pratiquent pas toutes la même politique : certaines relèvent leurs barèmes tout en gardant des offres préférentielles pour les primo-accédants ou certains profils.
Préparer son projet en 6 étapes
- Calculer sa capacité d’emprunt réelle : mensualité maximale à 35 % des revenus, crédits en cours inclus, et un reste à vivre confortable.
- Solder les petits crédits (auto, consommation) avant de déposer le dossier : ils pèsent directement sur le taux d’endettement.
- Soigner ses comptes pendant les 3 à 6 mois précédents : pas de découvert, épargne régulière, pas d’incident de paiement.
- Constituer un apport couvrant au minimum les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix dans l’ancien.
- Vérifier son éligibilité aux aides : PTZ, exonération de la hausse des droits de mutation pour les primo-accédants, prêt Action Logement si votre employeur cotise.
- Mettre en concurrence l’assurance emprunteur : la délégation d’assurance peut réduire nettement le TAEG et éviter un dépassement du taux d’usure, en particulier après 50 ans.
Emprunteurs déjà propriétaires : faut-il renégocier ?
Avec des taux remontés autour de 3,3 à 3,7 %, une renégociation de taux n’est intéressante que pour les prêts signés au-dessus d’environ 4,5 %, typiquement fin 2023 ou début 2024. En revanche, changer d’assurance emprunteur reste possible à tout moment depuis la loi Lemoine de 2022, et peut faire économiser plusieurs milliers d’euros.
Sources
Données consultées fin septembre 2026. Les chiffres de marché évoluent chaque mois : pensez à les actualiser avant publication.
Sources officielles et institutionnelles
- Insee, Informations rapides n° 216 : indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, 2e trimestre 2026 (8 septembre 2026)
- Banque de France, taux directeurs de la BCE
- HCSF, mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers
- Service Public, Prêt à taux zéro : quelles nouveautés ?
- Service Public, hausse des droits de mutation dans certains départements
- Légifrance, décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 relatif au PTZ
- Ministère de l’Économie, nouveau DPE au 1er janvier 2026
- Assemblée nationale, proposition de loi n° 2652 relative au HCSF (14 avril 2026)
Observatoires et professionnels du secteur
- Observatoire Crédit Logement/CSA, analyse du marché août 2026
- Notaires du Grand Paris, conjoncture immobilière de février à avril 2026
- Meilleurtaux, baromètre des taux immobiliers (29 septembre 2026)
- Meilleurtaux, taux d’usure au 1er octobre 2026
- Pretto, OAT 10 ans à plus de 4 % et taux de crédit
Presse et analyses spécialisées
- Actual Immo, 18,1 % des prêts dérogent aux 35 % (29 septembre 2026)
- Batiactu, la Fnaim redoute une rechute en 2026 (17 juin 2026)
- JD2M, le régime LMNP et le statut du bailleur privé en 2026
Cet article est fourni à titre d’information. Il ne constitue pas un conseil financier ou juridique personnalisé. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
